Подходящ ли е моментът за покупка на къща? Ето как да разберете

Подходящ ли е моментът за покупка на къща

Ако напоследък преглеждате обявите за недвижими имоти и се чудите дали сега е подходящият момент да се захванете с тях, не сте сами. Между лихвените проценти, цените на жилищата и смесените послания от новините е лесно да се почувствате несигурни дали покупката на жилище точно сега е умен ход - или нещо, с което трябва да изчакате.

Нека да го разясним с прости думи, за да можете да вземете уверено и информирано решение, което е подходящо за вас.

Истината: няма идеално време за всички

Истината е следната - рядко има "идеално" време за покупка на къща. Пазарите вървят нагоре и надолу, лихвените проценти се повишават и намаляват и никой не може да предвиди точно бъдещето. Но това, което наистина има значение, е дали моментът е подходящ за вас.

Покупката на жилище е както финансово решение, така и решение, свързано с начина на живот. Ако се чувствате стабилни по отношение на доходите си, планирате да останете на място за известно време и контролирате бюджета си, това може би е добър момент - независимо от заглавията на вестниците.

Какво да обмислите, преди да вземете решение

1. Лихвени проценти

Лихвените проценти играят огромна роля при определянето на това дали е подходящият момент за покупка на жилище - и колко жилища можете да си позволите. Когато лихвените проценти се повишават, разходите за заемане на пари се увеличават, което означава, че едно и също жилище изведнъж става по-скъпо от месец на месец. Дори малка промяна в лихвения процент може да доведе до голяма разлика в плащанията ви. Например при ипотека за $400 000 разликата между лихвен процент 4% и 6% може да увеличи месечната ви сметка с няколкостотин долара и с десетки хиляди долара през целия срок на заема. Ето защо купувачите обръщат толкова голямо внимание на промените в лихвените проценти - защото тези проценти се превръщат директно в реални разходи.

По-високите лихвени проценти влияят не само върху достъпността, но и върху жилищния пазар като цяло. Когато лихвените проценти се покачват, по-малко хора могат да получат кредити или са готови да ги вземат, което може да доведе до охлаждане на пазара. На продавачите може да се наложи да коригират цените или да изчакат по-дълго, за да продадат, докато купувачите, които все още могат да си позволят да закупят, често имат по-голяма сила при преговорите. От друга страна, когато лихвените проценти спадат, на пазара излизат повече хора, което създава по-голяма конкуренция и често води до повишаване на цените на жилищата. Ниските лихвени проценти могат да направят покупката по-привлекателна, но също така могат да предизвикат войни в наддаването и да намалят възможностите ви за избор.

Ключът е да разберете как ставките влияят на личната ви ситуация. Ако имате стабилен доход, солидна първоначална вноска и дългосрочен план да останете в дома си, малко по-високите лихви може да не са пречка за сделката. Винаги можете да рефинансирате по-късно, ако лихвите спаднат. Но ако бюджетът ви е ограничен, изчакването на стабилизиране на лихвите или спестяването на по-голяма първоначална вноска може да ви помогне да избегнете финансово напрежение.

В крайна сметка лихвените проценти не бива да са единственият фактор при вземането на решение, но те дават тон за това какво е реалистично. Ипотечният кредит не се отнася само до това, за което отговаряте на условията; той се отнася до това, което можете да поддържате удобно през всички житейски възходи и падения. Разбирането на влиянието на лихвените проценти върху плащанията ви може да ви помогне да купувате уверено, като съобразите времето на покупката си както с пазара, така и с дългосрочните си финансови цели.

2. Цени на жилищата

Цените на жилищата са един от най-важните фактори, които влияят върху това кога и дали да се купи жилище. Когато цените се покачват, купувачите често се чувстват принудени да се включат в пазара, преди разходите да са се покачили още повече. Въпреки това високите цени могат да означават и ограничаване на бюджета - това води до по-големи ипотеки, по-високи месечни вноски и по-малка финансова гъвкавост. От друга страна, когато цените започнат да се охлаждат или да се понижават, това може да създаде възможности за покупка на по-достъпни цени, въпреки че тези периоди понякога са свързани с несигурност или по-бавни пазари. Разбирането на начина, по който се движат цените на жилищата - и как те са свързани с финансовото ви състояние - е от ключово значение за вземането на уверено решение.

Когато цените на жилищата са високи, е важно да се преодолее страхът от пропуснати ползи. Плащането на по-висока цена за жилище на върха на пазара може да ограничи възможностите ви по-късно, особено ако цените се коригират или лихвените проценти се повишат. Силните жилищни пазари обаче често са сигнал за разрастващи се общности с дългосрочна стабилност, добри училища и високо търсене - всички тези фактори могат да подкрепят стойността на вашата инвестиция. Ключът е в намирането на баланс: закупуване на жилище, което отговаря на нуждите ви, без да ви кара да се чувствате финансово затруднени.

Когато цените са по-ниски или са започнали да намаляват, ситуацията може да бъде също толкова сложна. По-ниските цени могат да отворят вратата за купувачи, които купуват за първи път, или да ви позволят да си позволите по-голямо жилище в желан район. Но спадащите пазари могат да сигнализират и за по-широка икономическа несигурност, така че ще искате да се уверите, че доходите и финансите ви са стабилни, преди да се ангажирате.

В крайна сметка цените на жилищата влияят не само върху това какво можете да си купите, но и върху това колко удобно ще се чувствате, след като го притежавате. Вместо да се опитвате да определите идеалния момент на пазара, съсредоточете се върху намирането на жилище, което да отговаря на начина ви на живот, на дългосрочните ви цели и на бюджета ви - без значение какво правят цените в момента.

3. Вашата финансова готовност

Запитайте се:

Имам ли постоянен доход?

Определянето на размера на доходите, необходими за закупуване на жилище, зависи от няколко ключови фактора - включително цената на жилището, първоначалната вноска, лихвения процент, дълговете и местните данъци върху недвижимото имущество. Но едно добро правило е, че вашият месечните разходи за жилище не трябва да надвишават около 30% до 35% от брутния ви месечен доход. Това включва вноската по ипотеката, данъците върху имота и застраховката. Освен това не забравяйте да проверите миналогодишните училищни данъци за района, в който искате да купите, тъй като те могат да достигнат хиляди долари всяка година и често се пренебрегват преди покупката на къща.

Например, ако домакинството ви печели $6,000 на месец преди данъци, общите ви разходи за жилище в идеалния случай трябва да бъдат под $1,800 до $2,100 на месец. На тази база кредиторите изчисляват колко ипотечен кредит можете да си позволите. В зависимост от първоначалната вноска и лихвения процент, това може да означава жилище на стойност около $350,000 до $400,000.

Кредиторите използват и мярка, наречена Съотношение дълг/доход (DTI) - процентът от дохода ви, който отива за изплащане на всички дългове (включително ипотека, кредитни карти, заеми за автомобили и студентски заеми). В повечето случаи общият размер на DTI трябва да бъде под 43% за да се класирате за ипотечен кредит. Колкото по-малък е съществуващият ви дълг, толкова повече жилища можете да си позволите.

В Канада заемодателите прилагат и стрес тест на ипотечните кредити, което изисква да отговаряте на изискванията на по-високата от следните стойности: референтна лихва (понастоящем около 5,25%) или договорна лихва плюс 2%. Това гарантира, че все още ще можете да си позволите плащанията, ако лихвените проценти се повишат. Това е предпазна мярка, но означава, че доходът ви, отговарящ на условията, трябва да е по-висок от реалния размер на вноската.

Имам ли надежден фонд за спешни случаи?

Това не е просто квадратче, което трябва да отбележите - това е вашата финансова мрежа за сигурност, която може да повлияе на комфорта, с който се справяте с притежаването на жилище.

Фондът за спешни случаи е пари, заделени специално за неочаквани разходи - загуба на работа, медицински сметки, ремонт на автомобил или неочаквани разходи за дома, като например течащ покрив или счупен бойлер. Финансовите експерти обикновено препоръчват да се спестяват разходи за живот за три до шест месеца. в леснодостъпна сметка. Това означава достатъчно средства, за да покриете ипотеката, комуналните услуги, покупките на хранителни стоки, застраховката и други неща от първа необходимост, ако се случи нещо непредвидено.

Когато притежавате жилище, наличието на тази възглавница става още по-важно. За разлика от наема, нямате наемодател, на когото да се обадите, когато нещо се повреди. Новият собственик на жилище лесно може да се сблъска с изненадващи разходи в размер на хиляди долари - а без фонд за спешни случаи тези разходи често се оказват в кредитни карти или кредитни линии, което води до допълнителен стрес и дългосрочни дългове.

Солидният фонд за спешни случаи ви предпазва и от да станат "бедни на жилища". Това се случва, когато всичките ви пари са обвързани с жилището ви и не остават средства за нищо друго. Ако всеки долар отива за ипотеката, няма да имате никаква гъвкавост, когато животът ви изпревари. Със спестяванията можете да се справите с тези моменти, без да застрашавате дома си или спокойствието си.

Кредиторите невинаги изискват доказателство за наличие на фонд за спешни случаи, но търсят признаци за финансова стабилност - стабилни спестявания, управляеми дългове и отговорно харчене. Наличието на този фонд е сигнал, че сте готови не само да купи дом, но е готов да запазете това.

Накратко, надеждният фонд за спешни случаи не е лукс - той е съществена част от това да бъдеш уверен и устойчив собственик на жилище. Той превръща покупката на жилище от финансов риск в устойчива инвестиция в бъдещето ви.

Сега можете значително да намалите вероятността да ви се наложи да посегнете към спешния си фонд, като не забравяте да направите това много важно нещо - доклада от инспекцията на жилището. Той може да бъде дразнещо скъп и някои нови собственици на жилища решават да го пропуснат, което е изключително неразумно и в крайна сметка може да струва десетки хиляди.

Мога ли да си позволя месечната вноска, данъците и поддръжката?

Притежаването на къща винаги струва повече, отколкото си мислим. Трябва да се поддържа двор, да се плащат данъци и цялата поддръжка пада върху вас. Притежаването на майсторски умения и прилагането им, когато е необходимо, може да ви спести хиляди. Проверете какви са тарифите във вашия район за електротехници и водопроводчици, които вероятно ще ви се наложи да повикате в даден момент.

Планирам ли да остана в този дом поне пет години?

Покупката на жилище е свързана със значителни първоначални разходи: първоначална вноска, такси за закриване на сделката, юридически такси, инспекции, данъци върху имота, а понякога и за ремонт или обзавеждане. Тези разходи лесно могат да достигнат десетки хиляди долара. Обикновено са необходими няколко години изплащане на ипотеката и скромно поскъпване на имота, за да се компенсират тези разходи. Ако продадете твърде рано, може да не сте натрупали достатъчно капитал, за да се изравните с печалбата, а в някои случаи дори да загубите пари.

Ако останете поне пет години, ще имате време да преодоляване на краткосрочните колебания на пазара. Цените на жилищата се повишават и понижават, но в исторически план те са склонни да се повишават в дългосрочен план. Ако купите по време на висок пазар и продадете само година или две по-късно, рискувате да продадете на загуба. Ако обаче останете на мястото си в продължение на няколко години, е по-вероятно да се възползвате от поскъпването и изплащането на главницата по ипотеката, които с течение на времето увеличават собствения ви капитал.

Освен финансовите данни, този въпрос се отнася и до стабилност и начин на живот. Покупката е по-целесъобразна, ако виждате, че ще се установите в жилището - ще пуснете корени в общността, ще изградите ежедневие и ще се наслаждавате на пространството. Ако работата, семейните планове или личните ви цели могат да се променят скоро, наемането може да предложи по-голяма гъвкавост без финансовия натиск на продажбата.

Накратко, петгодишният срок ви помага да си осигурите достатъчно време, за да възстановите разходите си, да изградите реална стойност на жилището си и да се насладите на стабилността, която идва със собствеността на жилище, вместо да я превърнете в кратка, стресираща финансова обиколка.

Имам ли вече спестена първоначална вноска?

В Канада, въпреки че 5% е законовият минимум за жилища на цена до $500,000, с цел по-голяма първоначална вноска - в идеалния случай от 10% до 20% - има големи предимства. Ще плащате по-малка лихва през целия срок на кредита, ще избегнете застрахователни премии и ще започнете с повече капитал в дома си. По-голямата първоначална вноска също така подобрява шансовете ви за получаване на ипотечен кредит и може да ви помогне да си осигурите по-добър лихвен процент.

Накратко, първоначалната вноска е първата стъпка към придобиването на жилище - а спестяването на малко повече средства в началото може да доведе до хиляди спестявания по-късно.

Имам ли добър кредитен рейтинг?

Вашият кредитен рейтинг играе важна роля при определянето на това дали отговаряте на условията за ипотечен кредит и какъв лихвен процент ще получите. Той показва на заемодателите доколко надеждно управлявате кредита и изплащате задълженията си - и дори малка разлика в резултата ви може да повлияе на шансовете ви за одобрение или на месечните ви плащания.

Канада

В Канада повечето заемодатели използват резултати от 300 до 900и обикновено се нуждаете от минимален резултат от 600 до 680 точки за да се класирате за ипотечен кредит.

600-679: Обикновено е приемливо за застраховани ипотеки (тези с по-малко от 20% първоначална вноска и застраховка CMHC).
680 и повече: Разглежда се добър до отличен - този диапазон отваря врати за по-добри лихвени проценти, повече възможности за избор на кредитор и по-гладко одобрение.
Под 600: Става трудно да се класирате за традиционна ипотека. Може да се нуждаете от по-голяма първоначална вноска (20% или повече) или да преминете през алтернативен заемодател който е специализиран в кредитополучатели с по-нисък кредитен рейтинг - но те често са свързани с по-високи лихвени проценти.

Повечето големи канадски банки и кредитори предпочитат да видят две години стабилна кредитна история, стабилни доходи и управляеми нива на дълга в допълнение към вашия рейтинг.

Съединени щати

Кредитните оценки в САЩ също варират от 300 до 850, а необходимият минимум зависи от вида на ипотеката:

580 или повече: дава право на получаване на Заем FHA (с първоначална вноска от 3,5%).
500-579: Все още може да отговаряте на условията за FHA, но ще ви е необходимо поне 10% надолу.
620 или по-висока: Необходими за повечето конвенционални заеми обезпечени от Fannie Mae или Freddie Mac.
740 и повече: Разглежда се отличен, което често води до отключване на най-ниските възможни лихвени проценти.

Имайте предвид, че американските кредитори също така разглеждат вашите съотношение дълг/доход (DTI), стабилност на заетостта и история на плащанията.

Ако можете да кажете "да" на повечето от тези въпроси, значи вече сте на добро място.

Какво ще стане, ако цените спаднат по-късно?

Това е често срещан страх - "Какво ще стане, ако купя сега и цените паднат?"
Истината е, че ако купувате жилище, за да живеете в него, а не за да го подменяте, краткосрочните спадове на цените нямат толкова голямо значение. С течение на времето притежаването на недвижими имоти води до натрупване на богатство и стабилност, дори при колебания на пазара.
Мислете дългосрочно. Вашият дом не е просто инвестиция - това е мястото, където ще изградите живота си.

Кога изчакването може да е по-добрият вариант

Ако не сте финансово готови - например все още изплащате дългове с високи лихви, имате малко спестени средства за първоначална вноска или очаквате скоро да се промени ситуацията ви - би било разумно да изчакате. Използвайте това време, за да:

Укрепване на кредитния ви рейтинг
Създаване на по-голям фонд за спешни случаи
Спестете за по-добро първоначално плащане
По този начин, когато сте готови, ще имате по-голяма гъвкавост и увереност.

И така, подходящ ли е моментът за покупка на къща?

Това зависи по-малко от пазара и повече от вас.

Ако финансите ви са стабилни, целите ви са ясни и сте намерили място, което ви допада, сега е най-подходящият момент. Но ако имате нужда от още малко време за подготовка, това също е добре. Всеки месец, който прекарвате в подготовка, ви приближава с една стъпка към това да купувате умно, а не прибързано.